Am 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, in Kraft getreten. Für Nichtwohngebäude kommt damit eine neue Anforderungsebene hinzu: Neben Gebäudehülle und Wärmeerzeugung rückt künftig auch der effiziente Betrieb der Immobilie stärker in den Fokus. In Bürogebäuden, an Produktionsstandorten, in Logistikzentren oder Handelsfilialen müssen die neuen Anforderungen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2029 umgesetzt sein, sofern das Gebäude die maßgebliche Leistungsschwelle überschreitet. Ein Herzstück des neuen GModG ist § 56. Er verlangt, dass Nichtwohngebäude mit einer Nennleistung der Heizungsanlage, einer kombinierten Raumheizungs- und Lüftungsanlage, einer Klimaanlage oder einer kombinierten Klima- und Lüftungsanlage von mehr als 70 kW bis Ende 2029 mit einem System für Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung ausgerüstet werden, es sei denn, die Ausrüstung ist technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar. Dabei gibt es aktuell lediglich eine Ausnahme für Gebäude, die der Verteidigung dienen.
Für die Prüfung im eigenen Bestand gilt in der Praxis: Bei mehreren Erzeugern sind die Nennleistungen zu summieren, Wärme- und Kälteleistung werden getrennt betrachtet. Überschreitet eine der beiden Summen 70 kW, greifen die Vorgaben. Als grobe Orientierung entspricht eine Heizleistung von 70 kW je nach Gebäudezustand rund 700 bis 1.400 qm Fläche. Betroffen ist also nicht nur der große Campus, sondern unter Umständen bereits ein mittelgroßer Standort. Der erste konkrete Schritt ist deshalb eine Bestandsaufnahme der installierten Erzeugerleistungen, und zwar standortweise statt pauschal für das gesamte Unternehmen. Bei Filialnetzen und mehreren Betriebsstätten kann die Bewertung von Objekt zu Objekt unterschiedlich ausfallen.
Was das Gesetz verlangt
Die Basisanforderungen betreffen Bestandsgebäude und Neubauten gleichermaßen. Sie umfassen:
Aktives Energiemonitoring: Verbräuche aller Hauptenergieträger und aller gebäudetechnischen Systeme müssen kontinuierlich überwacht, protokolliert und analysiert werden. Das System muss Anforderungswerte in Bezug auf die Energieeffizienz des Gebäudes aufstellen, Effizienzverluste erkennen, den Betreiber über mögliche Verbesserungen informieren und den Verbrauch der Hauptenergieträger anpassen können. Die erhobenen Daten müssen über eine gängige und frei konfigurierbare Schnittstelle zugänglich sein, damit Auswertungen firmen- und herstellerunabhängig möglich sind.
Automatische Beleuchtungssteuerung: Für betroffene Nichtwohngebäude ist eine automatische Beleuchtungssteuerung erforderlich. Diese soll angemessen zoniert sein und über eine Belegungserkennung verfügen. Präsenzmelder, tageslichtabhängige Konstantlichtregelungen und Abwesenheitsschaltungen sind typische Umsetzungsbausteine.
Überwachung der Raumklimaqualität: Auch die Raumklimaqualität ist kontinuierlich zu überwachen. In der Praxis stehen insbesondere Temperatur, relative Luftfeuchte und CO₂-Konzentration im Fokus. Anzahl und Platzierung der Sensoren sollten projektbezogen geplant und dokumentiert werden.
Bestehendes Monitoring und Ausnahmen: Wurde zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 31. Dezember 2026 bereits ein System für Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung eingebaut, das die neuen Monitoringanforderungen noch nicht erfüllt, kann eine zehnjährige Frist für die Nachrüstung gelten.
Zusätzliche Regeln für Neubauten
Für Vorhaben, deren Bauantrag oder Bauanzeige ab dem 29. Juli 2026 erfolgt, gelten zusätzliche Anforderungen. Renovierungen bleiben unabhängig von ihrer Tiefe Bestandsgebäude.
Für Neubauten hängt der gesetzlich geforderte Umfang der Gebäudeautomation von der Leistung der Heizungs- oder Klimaanlagen ab. Welche Funktionen im konkreten Gebäude erforderlich sind und wie sie umgesetzt werden, sollte die Fachplanung festlegen.
- Die gebäudetechnischen Systeme müssen untereinander sowie mit weiteren Anwendungen kommunizieren und auch bei unterschiedlichen, herstellereigenen Technologien, Geräten und Herstellern gemeinsam betrieben werden können.
- Das technische Inbetriebnahme-Management muss die Einregelung der gebäudetechnischen Anlagen umfassen und bei Wärmeerzeugungsanlagen mindestens eine Heizperiode, bei Kälteerzeugungsanlagen mindestens eine Kühlperiode erfassen.
Für die Praxis bedeutet die Vorgabe zur Vernetzung eine durchdachte Kommunikations- und Dateninfrastruktur. Dafür ist beispielsweise eine Einbindung in ein Ethernet-basiertes Netzwerk (LAN) erforderlich. Systeme und Subsysteme sollten sich über offene, herstellerübergreifende Protokolle anbinden lassen. Bestehende oder proprietäre Einzellösungen können über Gateways oder Automationsstationen in eine übergreifende Architektur eingebunden werden.
Warum die Frist knapp ist
Drei Jahre bis Ende 2029 klingen komfortabel, tatsächlich sind sie knapp bemessen, weil Bestandsaufnahme, Fachplanung, Ausschreibung, Installation und Einregelung aufeinander folgen müssen. Das technische Inbetriebnahme-Management ist dabei ein häufig unterschätzter Faktor im Zeitplan. Mit der Montage ist eine Anlage noch nicht vollständig betriebsbereit. Ihre Einregelung und Optimierung muss sich im realen Betrieb über mindestens eine Heizperiode beziehungsweise eine Kühlperiode bewähren.
Rückwärts gerechnet bedeutet das: Die Technik sollte deutlich vor Ende 2029 installiert und funktionsfähig sein, damit die erforderliche betriebliche Einregelung innerhalb der Frist erfolgen kann. Davor liegen Bestandsaufnahme, Planung, Ausschreibung, Lieferzeiten und Installation. Unternehmen, die früh beginnen, schaffen Zeitreserven und können die Maßnahme mit ohnehin geplanten Sanierungen, Umbauten oder Erweiterungen verbinden.
In vielen Gewerbeimmobilien fallen Eigentum, Nutzung und technischer Betrieb auseinander. Unternehmen sollten deshalb frühzeitig gemeinsam mit Eigentümern, Gebäudeverwaltung und technischen Partnern klären, wer die Bestandsaufnahme steuert, Investitionen freigibt, Monitoringdaten auswertet und die laufende Optimierung begleitet.
Nutzen über die Pflicht hinaus
Die Anforderungen des GModG zielen auf einen transparenteren und bedarfsgerechteren Gebäudebetrieb. Das senkt Energieverbräuche und damit Betriebskosten. Denn Gebäudeautomation ermöglicht es, Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung und Verschattung am tatsächlichen Bedarf auszurichten, statt Anlagen nach starren Zeitplänen oder dauerhaft mit voller Leistung zu betreiben. Ein typisches Beispiel sind ungenutzte Räume: Werden Anwesenheit, Raumtemperatur und Luftqualität erfasst, kann die Gebäudeautomation Beleuchtung, Heizung, Kühlung und Lüftung bedarfsgerecht zurückfahren. Wird ein Raum wieder genutzt, stehen die erforderlichen Funktionen rechtzeitig zur Verfügung. Auch Tageslicht, Sonneneinstrahlung und Fensterzustände können in die Steuerung einfließen. So wird Energie dort eingespart, wo sie gerade nicht benötigt wird, ohne den Komfort der Mitarbeitenden einzuschränken.
Für Beschäftigte bedeutet das ein angenehmeres Arbeitsumfeld: Räume werden weder unnötig aufgeheizt noch überkühlt, die Luftqualität wird überwacht und die Beleuchtung passt sich an Belegung und Tageslicht an. Für Betreiber entsteht zusätzlich Transparenz. Ein Monitoring kann beispielsweise ungewöhnliche Verbrauchsmuster, parallel laufende Heiz- und Kühlsysteme, falsch eingestellte Regelparameter oder Lüftungsanlagen im Dauerbetrieb sichtbar machen. Solche Hinweise helfen, technische Mängel und vermeidbare Kosten früher zu erkennen. Zugleich entsteht eine Infrastruktur, auf der weitere Energiethemen aufsetzen. Photovoltaik, Batteriespeicher, Wärmepumpen und Ladeinfrastruktur benötigen dieselbe Mess-, Kommunikations- und Steuerungsebene. Wer die Automationsplattform jetzt aufbaut, schafft die Grundlage für Lastmanagement, die Vermeidung von Lastspitzen und spätere Erweiterungen.
Das GModG verlangt keine abgehobene Technikwelt, sondern eine verlässlich vernetzte und nachhaltige Gebäudetechnik und einen transparenten, dokumentierten Betrieb. Zwei Fragen sollte jedes Unternehmen jetzt beantworten: Liegt mindestens einer meiner Standorte über der 70-kW-Schwelle? Und wie organisieren wir Bestandsaufnahme, Umsetzung, Datenzugriff und Betrieb gemeinsam mit Eigentümern, Gebäudeverwaltung und technischen Partnern?
Wer früh beginnt, verbindet die gesetzliche Pflicht mit niedrigeren Betriebskosten, besseren Arbeitsbedingungen und einer technischen Infrastruktur, die auf künftige Energiethemen vorbereitet ist. Wer hingegen wartet, muss dieselben Anforderungen unter deutlich höherem Zeitdruck umsetzen. Und auch der Blick auf die Ausnahmen des Gesetzes sollte nicht als Hintertürchen verstanden werden. Ausnahmen sind zwar möglich, wenn eine Maßnahme technisch nicht realisierbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Die Aufwendungen müssen sich innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaften lassen. Wer sich auf eine Ausnahme berufen will, sollte dies also nachvollziehbar dokumentieren.
Oliver Hoffmann, strategischer Sortimentsmanager Gebäudeautomation bei Sonepar in Deutschland
